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多伦多的住房报告显示租赁市场的严峻现状

Rentals.ca最近的一份报告显示,多伦多是加拿大房租最高的城市,尤其是在学生人口稠密的圣乔治校区(UTSG)附近。这导致多伦多的租赁市场行情持续走低。

 

截至10月24日,一居室的平均月租金为$2,166加元,而两居室的平均月租金为$2,589加元。

 

据加拿大热门的公寓猎人网站Rentals.ca报道,安大略省平均每平方英尺的租金为$2.76加元。而该市的空置率低于2%,为多伦多居民创造了一个具备竞争力的住房环境。

 

圣乔治校区位于多伦多的市中心,四周被几个多伦多最昂贵的社区环绕,如约克维尔(Yorkville)和娱乐区(Entertainment District)。校园东北角周围的约克维尔,平均租金为每月$3,468加元。

 

然而,逃离市中心地区并不能解决租金上涨的问题,因为加拿大租金最昂贵的八大城市都位于大多伦多地区(GTA),包括列治文山(Richmonh Hill),密西沙加(Mississauga)和北约克(North York)。

 

根据该网站的报道,租金价格被推高的原因是人们不愿意购买住屋。 多伦多在过去一年左右经历了房地产泡沫的破灭,导致人们在购置房屋方面更犹豫不决。

 

此外,为Rentals.ca分析住房报告数据的咨询公司运营人本·梅耶斯(Ben Myers)表示:“楼房按揭的高要求和最近提高的利率,减少了可用的信贷度,也降低人们购买的能力。这导致他们选择租赁得更久,从而增加了租赁市场的需求,而这些需求本该属于所有权市场。”

 

住房费用上涨的问题与圣乔治校区校内住房选择少的问题相互呼应。2017-2018学年内,只有6,616名学生能够住在校园内仅有的11个宿舍楼里。然而,多伦多大学(U of T)可是以其总学生数达90,077而自豪的。

 

大部分住校的学生都是一年级新生,剩余的43,820名圣乔治本科学生都需要在校外寻找住宿。但是,确定实际上有多少学生是租房者是十分困难的,因为多大并没有公布有关通勤者数量的统计数据。

 

本市最近批准了在苏塞克斯大道(Sussex Avenue)和斯帕迪纳大道(Spadina Avenue)建造新宿舍的计划,但是计划要到2021年才能完工。

 

三一学院(Trinity College)的新宿舍也正在建设中,暂定位于Gerald Larkin大楼旁边。 但是,该计划仍在最初的规划阶段,施工时间表也尚未确定。

 

在多大以外,开发商建造共管公寓以创造更多收入的意愿,并没有与市场需求相匹配。Rentals.ca显示,市场上缺少的是出租性房屋的建设。

 

Rentals.ca发现虽然公寓占网站列表的近20%,但它们仅占页面浏览量的6%。城市研究系的大卫·赫赞斯基(David Hulchanski)教授表示,由于公寓的普遍存在,多伦多是由半数的业主和半数的租户组成,与全国三分之二业主和三分之一租房者的平均数值不同。

 

赫赞斯基还对多伦多租赁建筑的老化进行了评论,并指出“现有的租赁屋库存大约有40或50年的历史,或者更久。在多伦多,几乎一半的租赁房屋存量都是在20世纪50年代,60年代和70年代所建造的20层高层建筑群。”

引起最新住房复杂情况的因素是省政府终止了新建筑物的租金管制计划。目前租金控制的公寓是稳定的,但这类的公寓将不会有新的供应。这可能导致租金的进一步上涨,因为新住房的业主没有义务提供租金控制的住房。

 

导致多伦多租金上涨的诸多因素,例如移民和低失业率,都不太可能在城市持续繁荣的状态下消散。 多伦多目前面对着5.6%的低失业率。赫赞斯基说:“我们真的成长了,也成为了一个非常成功和理想的居住型城市,但是我们还没有顺利地维持一个良好的住房体系。”

 

翻译/Translate: 钱泳欣/(Janice) Chin Wing Yan

校对/Proof: 樊佳奇/Jiaqi (Cindy) Fan

终校/Final Read: 王雪琪/Xueqi Wang

 

详细解读:大麻合法化对加拿大 意味着什么?

依据今年6月获得通过的大麻法案,自10月17日起,娱乐用大麻将在加拿大全境内合法化。

 

根据这项具有里程碑意义的决定,加拿大成为了全球第二个,也是最大的大麻合法化国家。早前乌拉圭已在2013年作出同样举动。

 

2016年的一项民意调查发现,大约70%的加拿大人同意大麻合法化,并且支持的声音还在继续增长中。因此加拿大政府也是顺应民意做出该项法案调整的裁决。

 

在该法案实施后,大麻在加拿大各省都会以合法形式存在,虽然在具体规则上可能有所差别。

 

安大略省的大麻合法化

 

在安大略省,购买或食用大麻的最低年龄为19岁,且一次购买或持有的法定限额为30克,约合1盎司。

 

所有在私人住宅内以及公共区域(如街道和公园)的大麻吸食都是合法的。

 

在任何租赁场所内对于大麻使用的限制可以参照目前对于吸烟禁止的条款,房东亦可以在租赁协议中禁止租客使用大麻。

 

为了鼓励人们在住宅区之外安全使用大麻,政府也将继续推动类似吸烟区的大麻专用区合法化进程。

 

安省居民每户可以种植最多四株大麻作物,而对于那些只想要购买的人来说,大麻将以多种形式进行合法销售, 包括干燥大麻叶, 大麻油,大麻籽和植株。

 

在上届政府执政期间中,安省居民只能在公立专营店内购买大麻;但现任安省省长道格·福特(Doug Ford)已否决了这一计划,转而支持让私营商店从明年四月起进入大麻销售市场。

 

福特政府改变了其前任魏恩(Wynne)的政策,他们现在会让获得个体经营许可的卖家与OCS(Ontario Cannabis Store)共同进行销售。莱斯利·丹药学院(Leslie Dan Faculty of Pharmacy)的保罗·葛鲁顿第斯特(Paul Grootendorst)教授向记者解释道。

 

据此改变,作为皇室机构的OCS网店是唯一在1017日合法化的大麻供应商。 OSC则将通过递送信息核实订单上购买者的年龄。

 

四月之后OCS 仍然是唯一的网络零售商与实体店的批发商。不过,来年一月止,安省各自治市将有一次拒绝在其管辖范围内设立大麻商店的机会。

 

安大略省希望供给足够的大麻去满足市场需求,同时,通过合理的价格打击黑市。不过他们做出的努力是否有效仍有待观察。

 

葛鲁顿第斯特(Grootendorst)副教授的主要研究领域在经济健康学。他提出经济对此次合法化的推动力: 他们肯定需要找到一个方法去供应(大麻),而这也许是个合适的办法。

 

关于大麻黑市,葛鲁顿第斯特(Grootendorst)认为, 只要娱乐用大麻市场供应不足的问题还存在,黑市也会继续存在。他说: 合法化的大麻市场也许比我们现在拥有的不受管制的西大荒(美国旧西部)娱乐大麻市场要好。

 

加拿大全境大麻合法化

 

公众对于因大麻合法化而产生更多的危险驾驶事件依然怀有较大的担忧。截止目前 ,公路唾液测验是唯一被提议的检测途径。这一提议已被政府批准。如果检测结果为阳性,被测验者将要进行验血。

 

然而,这些测试的可信度还有待审查——据在挪威发表的一项研究称,有14.5%的测试结果呈伪阳性,且测试结果只有在温度为440度时才可靠。

 

不论如何,在吸食大麻的情况下驾驶的行为仍属非法。零容忍政策将对21岁以下的司机生效,他们在驾驶过程中被发现吸食过任何剂量的大麻都将被惩处。

 

另一方面,在国际航班中将全面禁止携带大麻。不过加拿大境内航班的乘客依然可以按照法定限制携带不超过30盎司的大麻。

 

尽管魁北克(Québec)和曼尼托巴(Manitoba)境内禁止种植大麻,且有六个省的居民只允许在私人住宅内吸食大麻, 不过加拿大全境大麻合法化的形势是差不多的。率先对(大麻贩卖)私有商铺放开的省份是阿尔伯塔(Alberta),其计划于今年投入大约250家私营商店(进入大麻销售市场)。

 

17日开始的大麻合法化对于加拿大社会有何影响依然有待观察。在(安省)新出台的法规中,没有申请大麻运营许可的药房销售大麻依然是违法的。在来年四月前,都不会有新的实体店参与到大麻市场的竞争中。

 

翻译/Translate: 陈雨桐/Yutong Chen

校对/Proof: 王雪琪/Xueqi Wang

终校/Final Read: 王雪琪/Xueqi Wang